玩加电竞2023年10月17日，武汉——2023年第三季度，武汉优质办公楼市场迎来供应小高峰，新增供应带动全市空置率小幅上行，整体租金延续下行趋势。第三方办公运营、专业服务业与科技互联网(TMT)行业主导市场需求。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“下半年武汉消费市场持续稳定复苏，武汉优质零售业市场逐步回稳。”2023年第三季度，武汉优质办公楼市场需求呈弱复苏态势。随着武汉政府出台的一系列稳经济政策和在产业招商层面的发力将有望逐步带动办公楼市场需求，尤其是在武汉的支柱产业领域。

　　2023年第三季度武汉优质办公楼市场迎来新项目集中入市。第三季度，武汉优质办公楼市场迎来供应小高峰，新增供应达55.4万平方米。其中甲级办公楼市场录得三个新项目交付，分别位于光谷、青山和中南中北路三个子市场，合计19.6万平方米。截至9月底，武汉优质办公楼市场总体量为861.9平方米，甲级办公楼总体量为304.5万平方米。

　　第三方办公运营、专业服务业与TMT主导市场需求。2023年第三季度，全市优质办公楼市场需求呈疲软态势。从成交来看，第三方办公运营商持续扩张，占甲级办公市场成交总面积的29%;在武汉建设具有全国影响力的科技创新中心的带动下，政府主导的孵化器也有所增长。此外，以律所为代表的专业服务机构活跃度有所上升，成交占比达15%，教培留学等消费服务类企业的租赁成交也呈现温和回暖趋势。而科技互联网行业的整体需求在国际国内大环境影响下持续收缩，新租占比为15%，通过行业内部不断细分和调整，互联网服务平台和半导体、芯片等电子元件类的智能制造企业有望逐步成为新的需求引擎。

　　全市空置率承压上行，整体租金延续下跌趋势。第三季度，武汉优质办公楼市场在供应端集中释放叠加需求端动力不足的双重压力，全市空置率承压，环比上升2.5个百分点至39.9%。其中甲级办公空置率上涨3.4个百分点至37.1%，乙级空置率小幅上行2.1个百分点至41.5%。截至六月底，全市优质办公楼市场的净吸纳量达12.5万平方米，其中甲级办公楼市场的净吸纳量约为2.5万平方米，主要由新项目的预租所贡献。租金方面，在供需压力下，市场租金延续下行趋势。甲级办公楼净有效租金为87.2元每平方米每月，环比下降1.5%;乙级办公楼净有效租金为67.9元每平方米每月，环比下降0.8%。

　　2023年第四季度，武汉甲级办公楼市场的新增供应预计将回落到低位，但乙级办公楼市场仍有约31万平方米的新项目入市，且主要集中在光谷中心城区域，区域将短期承压，但也有望进一步带动新兴区域内办公配套的完善并吸引高新企业集聚。

　　近期，中央政府持续释放出稳定市场预期的信号，于七月发布了《中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》以提振民营经济的信心，并在中央政治局会议上明确提出适时调整优化房地产政策。武汉政府也于近日发布了《武汉市服务业扩大开放综合试点实施方案》及《武汉建设国家人工智能创新应用先导区实施方案(2023-2025年)》等政策以推进武汉现代服务业与人工智能等重点产业的发展。展望未来，近期出台的一系列经济稳增长政策及宏观调控有望加大实施力度并持续显效，进一步扩大内需，经济内生增长动力也将持续增强，并逐步带动办公楼市场的需求恢复和预期转好。

　　仲量联行武汉商业地产部总监刘宁表示：“目前经济和市场的不确定性使得企业租户趋于维持现状以控制成本为导向的谨慎态度，短期内，武汉优质办公楼市场还将面临集中供应压力，部分楼宇不得不采取“以价换量”的租赁策略有效刺激去化。但从长远来看，随着经济逐步恢复常态化运行，届时具有市场核心竞争力的办公产品以及运营管理水平将有助于资产在未来重回良性增长的轨道。”

　　2023年第三季度武汉优质零售业市场无新项目入市，位于王家湾的大洋百货闭店。2023年武汉优质零售业市场新增供应处于低位，第三季度未录得新开业项目，市场供需压力得以缓和。此外，在数字时代的大背景下，近几年百货业经营持续面临压力，第三季度大洋百货汉阳店闭店，同时新世界百货武昌店即将撤出。截至6月底，全市优质零售业市场总体量环比下降4.7万平方米，达到868.2万平方米。

　　服饰零售业态持续承压，三季度市场需求主要由餐饮和儿童业态支撑。第三季度，零售业态需求活跃度持续下降，购物中心的餐饮、娱乐、儿童体验和生活服务业态占比有所提升。从各业态来看，餐饮需求持续活跃，小面积的快餐茶饮扩张速度最快，尤其是部分首进武汉的品牌如茉莉奶白和Blueglass，在资本推动下快速布局武汉核心商圈。此外，儿童娱乐业态第三季度需求表现稳健，投入大、回报慢的大型室内儿童乐园开始成为购物中心提升出租率和人流的有效手段。在继第二季度开业的奈尔宝家庭中心之后迎来20000平方米的盘小宝开业，持续带动亲子家庭消费。

　　下半年消费市场持续稳定复苏，武汉优质零售业市场租金和空置率逐步回稳。第三季度，武汉优质零售业市场延续复苏态势，全市购物中心首层租金逐步回稳，全市优质零售物业首层净有效租金为381.1元每平方米每月。空置率方面，餐饮、娱乐、服务以及儿童等线验型业态活力重现，部分空置率较高的存量购物中心紧抓复苏的契机，以抵御经营退租风险，全市空置率下降0.1个百分点达到13.2%。

　　2023年武汉优质零售业市场新增供应处于低位，预计第四季度武汉将迎来2个项目的入市，总体量约为58万平方米，且新增供应较为分散，武汉优质零售业市场供需压力将得以缓和。此外，第四季度作为传统的消费旺季，从刚刚过去的中秋国庆双节来看，武汉围绕美食、汽车、商文旅体融合三大假日特色消费板块推出多场促消费活动以促进双节消费，成果显著。展望第四季度，预计在政策加持、法定假期和购物节的进一步带动下，消费潜力有望加速释放。

　　注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。